هزینههای رهن و اجاره؛ کدام هزینهها بر عهده مالک است و کدام بر عهده مستأجر؟
راهنمای کامل و کاربردی برای آشنایی با تعهدات مالی موجر و مستأجر
یکی از سؤالات رایج هنگام اجاره خانه این است که هزینههای مربوط به ملک، از تعمیرات و شارژ ساختمان گرفته تا قبوض و خسارتها، بر عهده چه کسی است؟
بسیاری از اختلافات میان مالک و مستأجر نه بر سر مبلغ اجاره، بلکه به دلیل مشخص نبودن مسئولیت پرداخت هزینههای جانبی ایجاد میشود. آگاهی از قوانین و مشخص کردن تعهدات طرفین در قرارداد اجاره، میتواند از بروز بسیاری از این اختلافات جلوگیری کند.
در این مقاله از املاک پلاک بررسی میکنیم که در قراردادهای رهن و اجاره مسکونی، کدام هزینهها معمولاً بر عهده مالک و کدام هزینهها بر عهده مستأجر است و پیش از امضای قرارداد باید به چه نکاتی توجه کرد.
۱. هزینههای بر عهده مالک (موجر)
بهطور کلی، هزینههایی که برای حفظ ساختمان، رفع خرابیهای اساسی و فراهم کردن امکان استفاده متعارف از ملک ضروری هستند، بر عهده مالک قرار میگیرند؛ مگر اینکه در قرارداد به شکل دیگری توافق شده باشد یا عرف محل حکم متفاوتی داشته باشد.
این اصل در ماده ۴۸۶ قانون مدنی بیان شده است.
تعمیرات اساسی ساختمان
تعمیرات اساسی معمولاً به هزینههایی گفته میشود که برای حفظ ساختمان یا عملکرد تأسیسات اصلی آن ضروری هستند و از تعمیرات جزئی و نگهداری روزمره فراتر میروند.
برخی از نمونههای رایج عبارتاند از:
- تعمیر یا تعویض لولههای اصلی آب و فاضلاب ساختمان در صورت فرسودگی
- تعمیرات اساسی سیستم گرمایش مرکزی یا موتورخانه
- تعمیرات اساسی آسانسور و تجهیزات اصلی آن
- رفع خرابیهای اساسی سقف، تأسیسات ثابت یا بخشهای اصلی ساختمان
- تعمیرات ضروری سیستم برقکشی اصلی ساختمان
البته تشخیص مسئول پرداخت صرفاً به نام تعمیر بستگی ندارد؛ علت خرابی، مفاد قرارداد و اینکه خرابی ناشی از استهلاک متعارف است یا استفاده نادرست مستأجر، اهمیت دارد.
هزینههای مربوط به خرابیهای قبلی ملک
اگر ملکی در زمان تحویل دارای نقصی باشد که استفاده متعارف از آن را مختل کند، رفع آن معمولاً بر عهده مالک است؛ بهویژه اگر نقص ناشی از فرسودگی یا مشکل قبلی ساختمان باشد.
برای مثال، اگر پکیج از ابتدا به دلیل نقص فنی اساسی قابل استفاده نباشد، هزینه تعمیر آن اصولاً بر عهده مالک خواهد بود؛ مگر اینکه توافق معتبر و متفاوتی در قرارداد وجود داشته باشد.
هزینههای اساسی مشاعات ساختمان
هزینههای مربوط به تعمیرات اساسی قسمتهای مشترک ساختمان، مانند تعمیرات عمده آسانسور، موتورخانه یا لولههای اصلی، اصولاً از هزینههای جاری نگهداری ساختمان تفکیک میشوند.
سهم مالک از این هزینهها معمولاً بر عهده خود اوست؛ اما هزینههای جاری و خدماتی ساختمان ممکن است طبق قرارداد یا عرف، بر عهده مستأجر قرار بگیرند.
۲. هزینههای بر عهده مستأجر
مستأجر در طول مدت اجاره، مسئول پرداخت هزینههایی است که به مصرف روزمره، استفاده از ملک و نگهداری متعارف آن مربوط میشوند؛ همچنین اگر خسارتی بر اثر تقصیر یا استفاده نادرست او ایجاد شود، جبران خسارت بر عهده مستأجر خواهد بود.
قبوض آب، برق، گاز و سایر هزینههای مصرفی
هزینه مصرف آب، برق، گاز، اینترنت و تلفن در مدت سکونت، معمولاً بر عهده مستأجر است؛ زیرا این هزینهها مستقیماً به میزان استفاده او از ملک مربوط میشوند.
بهتر است هنگام تحویل ملک، وضعیت بدهی قبوض قبلی مشخص شود تا مستأجر مسئول پرداخت بدهیهای مربوط به دوره پیش از تحویل نباشد.
شارژ ماهانه ساختمان
شارژ ساختمان معمولاً شامل هزینههایی مانند نظافت مشاعات، روشنایی راهروها، خدمات نگهبانی و سایر هزینههای جاری اداره ساختمان است.
در عرف رایج اجاره، پرداخت شارژ جاری در مدت سکونت معمولاً بر عهده مستأجر است؛ اما بهتر است در قرارداد اجاره بهصورت صریح مشخص شود که شارژ ماهانه و هزینههای خدماتی ساختمان را چه کسی پرداخت میکند.
نکته مهم: شارژ جاری ساختمان با هزینه تعمیرات اساسی و سرمایهای آن یکسان نیست. برای مثال، هزینه نظافت ماهانه با هزینه تعویض اساسی آسانسور تفاوت دارد.
تعمیرات جزئی و نگهداری روزمره
هزینههای جزئی ناشی از استفاده معمول از ملک، در بسیاری از قراردادها و بر اساس عرف بر عهده مستأجر قرار میگیرد.
برای مثال:
- تعویض لامپهای مصرفی داخل واحد
- تعویض باتری ریموت یا وسایل مشابه
- تعمیرات جزئی ناشی از استفاده روزمره
- نگهداری متعارف از وسایل و تجهیزات تحویلی
با این حال، نباید هر خرابی کوچکی را بدون توجه به علت آن بر عهده مستأجر گذاشت. برای نمونه، اگر خرابی یک وسیله ناشی از فرسودگی یا پایان عمر مفید آن باشد، موضوع میتواند با خرابی ناشی از استفاده نادرست مستأجر متفاوت باشد.
خسارتهای ناشی از استفاده نادرست
اگر مستأجر یا افراد تحت مسئولیت او به ملک یا تجهیزات آن خسارت وارد کنند، جبران خسارت متناسب با میزان مسئولیت او بر عهده مستأجر است.
برای مثال، شکستن شیشه بر اثر بیاحتیاطی، آسیب زدن به کابینتها یا خرابی تجهیزات به دلیل استفاده نادرست، میتواند از موارد مسئولیت مستأجر باشد.
البته استهلاک طبیعی ملک در اثر استفاده متعارف، بهخودیخود خسارت قابل مطالبه از مستأجر محسوب نمیشود.
۳. جدول خلاصه هزینههای مالک و مستأجر
| نوع هزینه | مسئول پرداخت معمول |
|---|---|
| تعمیرات اساسی ساختمان | مالک |
| تعمیرات اصلی موتورخانه و آسانسور | مالک |
| رفع خرابی ناشی از فرسودگی اساسی | مالک |
| قبوض مصرفی در مدت سکونت | مستأجر |
| شارژ جاری ساختمان | معمولاً مستأجر |
| نگهداری و تعمیرات جزئی ناشی از استفاده روزمره | معمولاً مستأجر |
| خسارت ناشی از استفاده نادرست مستأجر | مستأجر |
| استهلاک طبیعی ملک | اصولاً مالک |
این جدول یک راهنمای کلی است؛ مفاد قرارداد اجاره، عرف محل و علت واقعی خرابی میتوانند در تعیین مسئولیت نهایی مؤثر باشند.
۴. هزینههایی که بهتر است در قرارداد اجاره مشخص شوند
برخی هزینهها ممکن است با توجه به شرایط ملک، توافق طرفین یا عرف محل متفاوت باشند. برای جلوگیری از اختلاف، بهتر است تکلیف این موارد پیش از امضای قرارداد مشخص شود:
- شارژ ساختمان: مشخص شود شارژ ماهانه و هزینههای فوقالعاده ساختمان را چه کسی پرداخت میکند.
- تعمیرات پکیج، کولر و سایر تجهیزات: مسئولیت تعمیرات ناشی از استهلاک، خرابی فنی یا استفاده نادرست بهروشنی تعیین شود.
- هزینههای مشترک ساختمان: هزینههای جاری از تعمیرات اساسی و هزینههای سرمایهای تفکیک شوند.
- بدهیهای قبلی ملک: وضعیت قبوض، شارژ و سایر بدهیهای مربوط به پیش از تحویل مشخص شود.
- وضعیت ملک هنگام تحویل: سلامت تجهیزات، لوازم و بخشهای مختلف واحد ثبت شود تا هنگام تخلیه، اختلافی درباره خسارتهای قبلی ایجاد نشود.
۵. آیا مالک میتواند تمام هزینههای تعمیرات را بر عهده مستأجر بگذارد؟
ماده ۴۸۶ قانون مدنی، پرداخت هزینههای لازم برای امکان استفاده از ملک را اصولاً بر عهده مالک قرار میدهد؛ مگر اینکه شرط خلاف شده باشد یا عرف محل برخلاف آن باشد.
بنابراین، نمیتوان بدون بررسی قرارداد و شرایط قانونی، درباره اعتبار هر شرطی که تمام هزینهها را به مستأجر منتقل میکند، حکم قطعی داد.
اگر در قرارداد شرط شده باشد که برخی تعمیرات یا هزینههای مشخص بر عهده مستأجر است، باید همان شرط و حدود آن بررسی شود. به همین دلیل، بهتر است بهجای درج عبارتهای کلی مانند «تمام هزینههای تعمیرات بر عهده مستأجر است»، نوع هزینهها و حدود مسئولیت هر طرف بهصورت روشن نوشته شود.
۶. هزینه کمیسیون مشاور املاک بر عهده چه کسی است؟
حقالزحمه مشاور املاک، برخلاف هزینه تعمیرات و نگهداری ملک، مربوط به خدمات واسطهگری در انجام معامله است.
میزان و نحوه پرداخت این حقالزحمه باید بر اساس تعرفه قانونی و ضوابط مربوط به محل انجام معامله تعیین شود. سهم هر یک از طرفین نیز باید مطابق مقررات و توافق معتبر مشخص شود.
بنابراین، بهتر است پیش از نهایی شدن قرارداد، مبلغ کمیسیون و سهم پرداختی مالک و مستأجر از مشاور املاک استعلام و شفاف شود.
۷. هنگام تخلیه ملک، هزینهها چگونه محاسبه میشوند؟
در زمان پایان قرارداد و تخلیه ملک، مستأجر باید ملک را با در نظر گرفتن شرایط اولیه تحویل و استهلاک متعارف، به مالک بازگرداند.
اگر خسارتی خارج از استهلاک طبیعی و ناشی از عملکرد مستأجر ایجاد شده باشد، مالک میتواند با رعایت شرایط قانونی و مفاد قرارداد، جبران آن را مطالبه کند.
از طرف دیگر، مبلغ ودیعه یا رهن متعلق به مستأجر است و باید مطابق قرارداد و مقررات مربوط، به او مسترد شود. اگر درباره بدهی یا خسارت اختلافی وجود داشته باشد، مالک نباید بدون توجه به ضوابط قانونی، هر مبلغی را یکطرفه از ودیعه کسر کند.
توصیه میشود در زمان تحویل و تخلیه، صورتجلسهای از وضعیت ملک، قبوض، شارژ و تجهیزات تهیه شود تا تسویهحساب نهایی با شفافیت بیشتری انجام گیرد.
جمعبندی
در قراردادهای رهن و اجاره، اصل کلی این است که هزینههای اساسی و ضروری برای حفظ ملک و امکان استفاده از آن بر عهده مالک است و هزینههای مصرفی، نگهداری روزمره و خسارات ناشی از استفاده نادرست مستأجر، معمولاً بر عهده مستأجر قرار میگیرد.
با این حال، همه هزینهها را نمیتوان صرفاً بر اساس عنوان آنها دستهبندی کرد. علت خرابی، شرایط ملک، مفاد قرارداد و عرف محل نیز در تعیین مسئولیت پرداخت مؤثر هستند.
بهترین راه برای جلوگیری از اختلاف میان مالک و مستأجر، شفافیت در قرارداد، ثبت وضعیت ملک هنگام تحویل و مشخص کردن مسئولیت هر یک از طرفین پیش از امضای قرارداد است.
در املاک پلاک، آگاهی از جزئیات قرارداد و شفافیت در توافقات، گامی مهم برای تجربه یک معامله مطمئنتر و آرامش خاطر هر دو طرف است.
منابع حقوقی
- ماده ۴۸۶ قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران
- ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۲
- نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه، شماره ۷/۱۴۰۱/۵۷
توجه: این مقاله راهنمای عمومی است و جایگزین بررسی قرارداد و مشاوره حقوقی در موارد اختلافی نیست.